distrato contratual de locacao de imovel |
Posted: May 27, 2020 |
Consumidor precisa calcular muito sua situação financeira antes de comprar imóvel na planta advogado especialista em direito imobiliario porto alegreAs novas regras definiram prazo de tolerância e preço de multa caso empresa atrase a entrega da obra. Se o imóvel for entregue além de 180 dias (seis meses) depois da data estipulada em contrato, a incorporadora deverá remunerar ao comprador multa de 1% do montante já desembolsado, por qualquer mês de mora. A Lei nº 13.786/18 também elenca que, em caso de atraso na entrega do imóvel, a incorporadora terá o prazo de até 180 dias de prorrogação para a entrega sem incidência de multa. Cumpre ressaltar que a quesito para o reembolso aos adquirentes ocorre desde que tenha havido acréscimo, ou construção, ou investimento no terreno. De outro lado, a partir da interpretação do disposto no artigo 43 e seus incisos, principalmente do inciso III, para hipótese de falência do incorporador, possui-se que os dispositivos não são incompatíveis, porém complementares, vede que os dois são sistemas jurídicos de proteção dos adquirentes das unidades autônomas. Mesmo a situação da habilitação do comprador no processo de falência como cobrador privilegiado não isenta o proprietário do terreno da restrição legítima real sobre o imóvel, ficando condicionada qualquer nova alienação ao pagamento da respectiva indenização. Enfim, a habilitação do crédito do adquiridor da unidade autônoma no processo falimentar do incorporador não autoriza que o proprietário do terreno aliene o objeto da rescisão sem que haja o devido pagamento da respectiva indenização, sob pena de seu enriquecimento sem culpa. A estipulação de regras quanto ao distrato de compra de imóveis tem o benefício de prosperar a segurança jurídica, tornando os direitos, obrigações, percentuais e prazos muito mais claros. Isso facilita a redação dos contratos, inibe as polêmicas e estimula a rescisão amigável. O juiz, no caso de continuar o vício da construtora em se recusar a remunerar o crédito do comprador, mesmo após descontada a multa, terá melhores condições de julgar em prazo menor. Após desse prazo, o consumidor poderá pedir a rescisão, sem prejuízo da devolução de todos os valores pagos e da multa estabelecida, corrigidos, e deve aceitar em até 60 dias do pedido de anulação. A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel é uma possibilidade em número reduzido de casos, porém possui leis específicas. Ao conhecer os direitos e deveres de as duas partes e, particularmente, ao narrar com uma imobiliária de confiança, o processo torna muito simples. Já é unânime o entendimento dos tribunais brasileiros que em caso de descumprimento das cláusulas do contrato de compra e venda de imóveis por parte da construtora, a integralidade dos valores pagos pelo consumidor deve ser devolvida a este. Em os dois os casos, além da multa estipulada no contrato, que poderá ser em percentuais inferiores aos referidos limites, o comprador arcará com o pagamento da comissão de intermediação que possuir sido paga ao corretor de imóveis e dos impostos decorrentes dessa rescisão. Ainda é geral a prática de pequeno número de construtoras que insistem em reter até 20% dos valores pagos pelos usuários nos contratos de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão do contrato. A construtora alegou que teria direito a reter 12% do preço da venda, isto é, 45% do montante pago pelo comprador, o que é um absurdo. Cinge-se a controvérsia a definir a responsabilidade do proprietário de terreno objeto de permuta com incorporadora em face de antigos promitentes compradores de unidades autônomas. No caso, tendo sido malogrado o empreendimento imobiliário devido da falência da construtora, os proprietários do terreno permutado requereram a rescisão contratual no juízo falimentar, o que lhes foi aprovado, com o respectivo levantamento dos gravames, retornando ao estado anterior. Após, juntamente com uma segunda construtora, realizaram novo contrato de manifestação, tendo sido concluída a obra, o que teria gerado danos aos antigos adquirentes de unidade autônoma no primeiro e incompleto empreendimento. Torna evidente a força do lobby das construtoras ao constatarmos que essas têm o prazo de seis meses para atrasar, sem que tenham qualquer penalidade. Esse pagamento apenas poderá ser exigido 60 dias após a formalização do anulação. Em caso de atraso na data prevista para a entrega do imóvel, a lei elenca que a incorporadora terá o prazo de até 180 dias de prorrogação para a entrega sem a incidência de multa. Após desse prazo, o comprador poderá solicitar a rescisão, sem prejuízo da restituição de todos e cada um dos valores pagos e da multa estabelecida, corrigidos, em até 60 dias corridos do pedido de anulação. Existem casos em que na sentença se estabelece ainda a rescisão contratual e determinando que construtora não cobre as taxas condominiais a partir de a data do início do processo e outras hipóteses favoráveis ao adquirente. Caso se concretize a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, como pelo atraso, o consumidor possui seus direitos garantidos. Pela Resenha 543, do Superior Tribunal de Justiça, a construtora fica obrigada a fazer o restituição de imediato, corrigido e total do valor pago até o instante.
Decidiu-se, logo depois, ser extensível à construtora a multa moratória prevista – exclusivamente – em desabono do adquiridor no instrumento contratual avençado. Em respeito aos princípios gerais do direito, ou pela principiologia adotada no CDC, ou por imperativo de equidade, sustentou-se que deve possuir reciprocidade entre as penalidades impostas tanto ao consumidor quanto ao fornecedor. De forma, prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por uma parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir em desfavor do fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento. Não se deixe levar por afirmações advindas de construtoras, que dizem, mal, ter uma "lei aprovada", sobre o anulação de compra de imóvel na planta. Desta forma uma forma de agir de deslealdade com você e tentar com que você NÃO recorra ao Judiciário, lhe causando enorme prejuízo e retendo valores exorbitantes. Pois sabem que, o Judiciário, sempre tem protegido os direitos do comprador, contra cláusulas abusivas e nulas de pleno direito, inseridas ardilosamente nos contratos de compra e venda de imóvel novo. Por exemplo, o juiz da 3ª vara Cível de Cuiabá, determinou o bloqueio de R$ 630.232,28 das empresas Construtora Lopes S.A e Glam Empreendimentos Ltda após um marido e mulher solicitar rescisão de contrato e restituição de valores pagos, em defluência do atraso de mais de um ano para a entrega de um imóvel. O problema é que o comprador só poderá iniciar o processo de cobrança da multa após transcorrer os 180 dias de prazo e uma vez que a atual lei simplesmente o impedirá de exigir seu direito imediatamente, como até o instante a lei atual permite. Com base nessas premissas, enfatiza-se, de início, que os contratos de incorporação são regidos pela Lei Federal n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que, na sua versão original, procura evitar lesão à economia popular, impondo uma série de exigências e penalidades ao incorporador. Nesse tema, é de se entender que a fórmula prevista no art. 43, inciso III, da Lei n. 4.591/64, mormente a constante nos seus §§ 3º e 4º, busca resguardar direitos correspondentes a compra das unidades autônomas, evitando-se o enriquecimento sem causa do proprietário do terreno, em do qual favor se operou a rescisão contratual. Impõe-se, desta forma, a restrição ao poder de negociar a unidade de quem contrato fora objeto de rescisão, garantindo ao seu anterior adquiridor o pagamento da respectiva indenização. O projeto autenticado pela Câmara prevê uma tolerância de seis meses de demora para a entrega do imóvel sem que a construtora tenha de remunerar uma multa ao comprador. Ultrapassado esse prazo, o consumidor deve rescindir o contrato (se fizer isso receberá de volta 100% dos valores pagos monetariamente corrigidos acrescidos de multa contratual em até 60 dias contados da rescisão) ou manter o contrato recebendo 1% por mês de atraso “pro rata die”, após os 180 dias. Segundo especialsitas, essa já é a praxe no mercado, também, aceita pela legislação. Construtora deve devolver completamente valores pagos por imóvel entregue com demoraA Turma firmou o entendimento de que, no caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel ainda que motivada por culpa da construtora – que o entregara fora do prazo e com defeitos –, é devido pelo adquiridor (consumidor) o pagamento de aluguéis concernente ao período quando ocupou o bem. Relator, a retribuição pelo uso do imóvel está amparada em imperativo legal que veda o enriquecimento sem causa. Embora o descumprimento contratual da construtora acarrete a ela penalidades e perdas e danos a serem compensados, o comprador não está isento de ressarcir os benefícios auferidos durante o período quando usufruiu do imóvel.
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